Pojęcia

MAPA DO CELÓW PROJEKTOWYCH

Jednym  z pierwszych kroków zmierzających do rozpoczęcia budowy domu lub innego obiektu budowlanego jest sporządzenie przez geodetę mapy sytuacyjno wysokościowej do celów projektowych. Jest to dokument niezbędny w trakcie ubieganiu się o pozwolenie na budowę, przy tworzeniu projektu architektoniczno-budowlanego, a także projektu zagospodarowania działki (wykorzystywany przez projektanta oraz architekta).

Na podstawie sporządzonej mapy do celów projektowych architekt opracowuje plan zagospodarowania działki, będący częścią składową projektu budowlanego, który jest niezbędnym załącznikiem do wniosku o pozwolenie na budowę.

Bazując na mapie sytuacyjno – wysokościowej opracowanej przez geodetę, konkretny projekt obiektu budowlanego zostaje odniesiony do aktualnego stanu zagospodarowania i ukształtowania terenu budowlanego.

Mapa do celów projektowych jest wykorzystywana także do projektowania usytuowania poziomego i pionowego sieci uzbrojenia terenu wraz z przyłączami. Projekt zagospodarowania terenu (działki) wykonany na aktualnej mapie do celów projektowych, który pokazuje przebieg przyłączy sieci uzbrojenia terenu wymaga uzgodnienia z ZUDP odpowiedniego starostwa (właściwego dla miejsca inwestycji).

Mapa do celów projektowych powinna zawierać aktualne informacje o wszystkich danych ewidencyjnych dotyczących zarówno obszaru projektowanej inwestycji, jak również obszaru otaczającego ten teren w pasie, co najmniej 30 metrów.

W zależności od zamówienia zleceniodawcy mapa do celów projektowych może zostać sporządzona przez geodetę w technologii tradycyjnej tj. w wersji papierowej oraz w wersji cyfrowej, tj. numerycznym opracowaniu w uzgodnionym  formacie danych.

TYCZENIE OBIEKTÓW BUDOWLANYCH

Po uzyskaniu wszelkich niezbędnych dokumentacji architektonicznych, uzgodnień projektowych oraz pozwolenia na budowę przychodzi czas na realizację zamierzenia budowlanego.

Wzniesienie każdej budowli zaczyna się od wyznaczeniu na gruncie jej położenia, który został wcześniej uzgodniony w projekcie. Wymagana dokładność i precyzja tego odwzorowania będzie zapewniona poprzez odpowiednio przeprowadzone terenowe prace geodezyjne.

Geodeta w nawiązaniu do punktów osnowy określi z dużą dokładnością położenie obrysu budynku w odniesieniu do granic działki. W trakcie prac budowlanych geodeta będzie pomocny przy pomiarach kontrolnych pionowości budynku oraz tyczeniu osi przegród budowlanych na wyższych kondygnacjach obiektu.

Tycznie będzie także obejmowało przyłącza sieci kanalizacji sanitarnej i deszczowej, gazowej, elektrycznej i wodociągowej, dla których wymaga się także wysokiej dokładności wyznaczenia w terenie.

INWENTARYZACJA POWYKONAWCZA

Zgodnie z Ustawą Prawo budowlane, obiekty budowlane wymagające pozwolenia na budowę podlegają geodezyjnemu wyznaczeniu w terenie, a po ich wybudowaniu – geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, obejmującej położenie ich na gruncie.

W związku z powyższym budynki oraz urządzenia podziemne, czyli przyłącza wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, gazowe czy telekomunikacyjne, które podlegały wcześniejszemu wytyczeniu geodezyjnemu terenie, po ich wybudowaniu będą przedmiotem geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

Sporządzona przez geodetę dokumentacja powykonawcza jest konieczna do wniosku o wydanie decyzji o pozwolenie na użytkowanie obiektu. Geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza dostarcza pełnej informacji do wniesienia zmian  na mapę zasadniczą, do ewidencji gruntów i budynków oraz geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu.

W praktyce wygląda to następująco: budynek po uzyskaniu pozwolenia na budowę i wybudowaniu podlega inwentaryzacji powykonawczej, a następnie wniesieniu na mapę zasadniczą. W przypadku mediów, czyli sieci uzbrojenia terenu procedura wygląda podobnie, po wcześniejszym uzgodnieniu przebiegu przyłączy w Zespole Uzgadniania Dokumentacji Projektowej (ZUDP).

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 2 kwietnia 2001 r. w sprawie geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz zespołów uzgadniania dokumentacji projektowej (Dz. U. z dnia 2 maja 2001 r.)

Przy realizacji sieci uzbrojenia terenu dopuszczalne jest odstępstwo od uzgodnionego projektu nieprzekraczające 0,30 m dla gruntów zabudowanych lub 0,50 m dla gruntów rolnych i leśnych, przy zachowaniu przepisów regulujących odległość między poszczególnymi obiektami budowlanymi.

Geodeta będzie pomocny również przy realizowaniu pomiarów powierzchni lokali usługowych oraz mieszkalnych. W przypadku planowanej transakcji zakupu nieruchomości lokalowej od dewelopera różnica wynikająca z błędnego pomiaru powierzchni użytkowej lokalu może znacząco wpłynąć na wartość nabywanej nieruchomości.

GEODEZYJNA OBSŁUGA INWESTYCJI

Prace geodezyjne związane są z projektowaniem i wykonywaniem pomiarów, obliczeń, przetwarzaniem dokumentacji geodezyjnej w dostosowaniu do indywidualnych potrzeb inwestora zamawiającego usługę geodety. W trakcie procesu inwestycyjnego inwestor może korzystać z pomocy geodety począwszy od zakupu działki aż po przyjęcie wybudowanego obiektu do użytkowania.

W momencie zakupu działki geodeta usprawni transakcję poprzez:

► Odnalezienie mapy podziałowej w przypadku zakupu działki, która była częścią większej działki pierwotnej, (jeżeli planujemy zakup większej działki w celu jej podziału na mniejsze części i odsprzedaży, geodeta sporządzi niezbędną dokumentację podziałową),

► Przygotowanie dokumentacji potrzebnej do zmiany klasyfikacji gruntów, w przypadku planowanej budowy na działce rolnej lub leśnej,

► Przygotowanie dokumentów wymaganych przez notariusza przy sporządzaniu aktu notarialnego umowy kupna-sprzedaży nieruchomości – odpis i wyrys z mapy ewidencyjnej,

► Opracowanie mapy do założenia księgi wieczystej nieruchomości.

W trakcie budowy geodeta wykonuje szereg czynności:

► Opracowania map do celów projektowych,

► Przygotowanie dokumentacji w celu uzgodnienia projektu przyłączy w Zakładzie Uzgadniania Dokumentacji Projektowej (ZUDP),

►  Tyczenia osi budynków, przebiegu przyłączy kanalizacyjnych, wodociągowych, elektrycznych oraz gazociągów,

► Pomiary montażowe, przemieszczeń i odkształceń budynku,

► Wykonanie mapy inwentaryzacyjnej po zakończeniu budowy, niezbędnej do uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku wydawanej przez inspektora nadzoru budowlanego.

Świadczymy obsługę zarówno domów jednorodzinnych jak również dużych inwestycji deweloperskich na terenie Piotrkowa Trybunalskiego i okolic.

PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI

Podział nieruchomości wykonywany przez geodetę jest jednym z podstawowych elementów gospodarki nieruchomościami. Sporządzenie prawidłowego projektu podziału działki ma służyć możliwości efektywnego wykorzystania całego potencjału nieruchomości przy uwzględnieniu wymogów prawa budowlanego oraz przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Proces inwestycyjny związany z nieruchomościami jest rozciągnięty w czasie. Decyzje podjęte na etapie podziału nieruchomości będą uwidaczniać się często dopiero w momencie starań o pozwolenie na budowę lub w trakcie sprzedaży nieruchomości. Dlatego uwzględnienie tych aspektów już na etapie wstępnego projektu podziału pozwoli na prawidłowe i optymalne wykorzystanie wydzielonych części nieruchomości w przyszłości.

Celem podziału geodezyjnego działki gruntu będzie ewidencyjne wyodrębnienie przynajmniej dwóch lub większej liczby nowych działek, bez zmiany ich dotychczasowego właściciela lub użytkownika wieczystego gruntu następującej z chwilą podziału. Geodezyjny podział nieruchomości jest niezbędnym etapem procesu inwestycyjnego, który ma na celu uzyskanie określonej, właściwej konfiguracji terenu objętego inwestycją.

Procedura podziałowa może służyć uzyskaniu możliwości rozporządzania  prawem własności w przyszłości w odniesieniu do części nieruchomości pierwotnej (planowana sprzedaż części nieruchomości, darowizna itp.).

Podstawowymi aktami prawnymi, będącymi podstawą do przeprowadzenia procedury podziału nieruchomości są:

► Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym,

► Ustawa o gospodarce nieruchomościami,

► Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości,

► Ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Nieruchomością w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami jest grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece nieruchomość to obszar gruntu, będący przedmiotem odrębnej własności, dla której jest prowadzona określona, jedna księga wieczysta.

Procedura geodezyjnego podziału działki gruntu polega na fizycznym podzieleniu działki ewidencyjnej na części, w wyniku ustalenia granic podziału oraz sporządzenia wymaganej odrębnymi przepisami dokumentacji technicznej. Wspomniana procedura obejmuje:

► Wstępny projekt podziału (wymagana opinia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta),

► Ocenę zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub z warunkami zawartymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego),

► Protokół z czynności przyjęcia granic,

►  Projekt podziału z projektowanymi granicami wydzielanych części działki sporządzony przez geodetę,

► Ostateczną decyzję o podziale nieruchomości (wydaną przez wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta),

► Wyniesienie i okazanie granic stronom postępowania podziałowego w terenie przez geodetę,

► Klauzulę potwierdzającą przyjęcie dokumentacji podziałowej do powiatowego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej (MODGiK / PODGiK).

Geodeta będzie prowadził procedurę podziałową w możliwych dwóch trybach postępowania:

Tryb administracyjny – dotyczy działek budowlanych, podział na podstawie decyzji wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta zgodnie z Ustawą o Gospodarce Nieruchomościami.

Tryb podziału dla nieruchomości rolnych i leśnych – dotyczy nieruchomości rolnych lub leśnych (przeznaczone w planie miejscowym na cele rolne i leśne lub wykorzystywane na te cele w przypadku braku planu). Podział dokonywany bez wydawania decyzji administracyjnych- podstawą podziału jest dokumentacja podziałowa wykonana przez geodetę zawierająca między innymi projekt podziału nieruchomości rolnej. Należy pamiętać, że zgodnie z ustawą wydzielone działki gruntu mają mieć powierzchnię nie mniejszą niż 0.30 ha w przypadku podziału działek rolnych (za wyjątkiem działki przeznaczonej na powiększenie działki sąsiedniej lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami).

Wniosek o podział nieruchomości jest składany przez osobę właściciela lub użytkownika wieczystego gruntu (bądź wspólny i zgodny wniosek wszystkich współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych nieruchomości).

Do wniosku  o podział nieruchomości załącza się:

► Dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości (odpis z księgi wieczystej, akt notarialny nabycia nieruchomości, postanowienie sądu o nabyciu spadku)

► Wypis z ewidencji gruntów i budynków i kopię mapy ewidencyjnej

► Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego

► Dla podziału nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków

► Wstępny projekt podziału opracowany na kopii mapy zasadniczej.

Podział działki będzie możliwy przy zachowaniu zgodności z ustaleniami planu miejscowego oraz zapewnieniu dostępu projektowanym działkom do drogi publicznej.

Skutecznie przeprowadzony podział nieruchomości będzie skutkował zmianami w oznaczeniu działek w operacie ewidencji gruntów. Następstwem podziału geodezyjnego może być podział prawny nieruchomości, czyli zmiana podmiotowa w zakresie prawa własności (przykładowo akt notarialny przeniesienia prawa własności w wyniku transakcji kupna – sprzedaży w odniesieniu do nowopowstałych działek gruntu wydzielonych w terenie z nieruchomości pierwotnej).

WZNOWIENIE GRANIC

Co zrobić, gdy właściciel bądź inwestor, który nosi się z zamiarem zmiany zagospodarowania terenu nie zna dokładnego przebiegu granicy swojej nieruchomości?
Gdzie posadowić dom, budynek gospodarczy, aby spełnić wymogi prawa budowlanego?
W którym miejscu wybudować ogrodzenie, aby być pewnym, że faktycznie wyznacza ono granicę władania?

Zdarza się, że znaki graniczne, które od zawsze wyznaczały zasięg Twojego prawa własności są trudne do zlokalizowania w terenie, a nawet ulegają zniszczeniu. Ponadto, w przypadku nowo zakupionej działki gruntu, której stan prawny został określony w trakcie badania księgi wieczystej, nie wiemy dokładnie gdzie kończy się, a gdzie zaczyna granica naszej nieruchomości (w księdze wieczystej brak jest wskazania przebiegu granicy).

W czasach, w których nieruchomości stanowią ekonomiczne dobro rzadkie, a dzięki temu charakteryzują się szczególnie dużą wartością, bazowanie na wskazaniach ojców, dziadków czy wiekowych sąsiadów, którzy od lat zamieszkują daną posesję, będzie obarczone niedokładnością określenia przebiegu granicy i niejednokrotnie doprowadzi do niejasności i sporów. W takich okolicznościach niewątpliwą korzyść przyniesie Ci geodeta, w postaci usługi wznowienia przebiegu granicy ustalonej według stanu prawnego nieruchomości.

Przesunięte, uszkodzone lub zniszczone znaki graniczne, które w przeszłości zostały ustalone według stanu prawnego nieruchomości, mogą zostać wznowione przez geodetę bez przeprowadzenia, bardzo często kłopotliwego postępowania rozgraniczeniowego.
Procedura wznowienia będzie wówczas oparta na wiarygodnej dokumentacji, która znajduje się w Państwowym Zasobie Geodezyjnym i Kartograficznym. Warunkiem koniecznym wykorzystania wspomnianych materiałów będzie możliwość uzyskania pożądanej dokładności wyniku, jakim jest prawidłowy przebieg granicy nieruchomości.

W przypadku, gdy dla przedmiotowej nieruchomości nie ma ustalonego stanu prawnego granic, istnieje możliwość wyznaczenia przebiegu granic działek ujawnionych uprzednio w ewidencji gruntów i budynków.